Pokud si odmyslím zákulisí projednávání Plánovací smlouvy (tj. zpočátku bez účasti občanů), tak obdobný projekt vítám. Náš region si nestojí dobře v žebříčku kvality života v Česku. Vedení města musí využít projednávání podmínek pro schválení projektu v zájmu budoucího rozvoje města.
Kladu si proto otázku, co na projekt Ambeat říká nový městský architekt p. Tlustý? Jak ho hodnotí, resp. jaké požadavky navrhuje v zájmu města ? Předpokládám, že městský architekt je placen z prostředků města a měl by aktivně vystupovat u předkládaných komerčních projektů. A dovybudování sítí v dané oblasti má klíčovou roli pro budoucí projekty v této lokalitě. Nejedná se jenom o kvalitu asfaltu komunikace, ale také o sítě (plyn, elektřina, kanalizace, vodovod, dešťová kanalizace, optické kabely). V jakém stavu jsou tyto sítě pro rozvoj lokality dle ÚP ? Je realizace projektu v souladu se schváleným Strategickým plánem rozvoje města na období 2018 – 2028 ?
Podle mého názoru by se developer měl finančně spolupodílet na celkové rekonstrukci silnice Řevnická (a to včetně sítí), a to nejenom v dotčené malé části silnice k projektu. Má vedení města k dispozici kalkulaci ceny rekonstrukce celé silnice Řevnická včetně sítí ? Tuto informaci by si RM měla zjistit ještě před podpisem plánovací smlouvy s investorem. Mám pochybnosti o tom, že vedení města sežene “rychle” peníze na stavbu nové ZDŠ v ulici Řevnická (kde by se mohla část nákladů na rekonstrukci silnice a sítí Řevnická “přeúčtovat” do projektu nové školy), pokud dosud nesehnalo peníze na opravu mostku u Komwagu, který dnes omezuje dopravu právě v této ulici Řevnická.
Plánovací smlouva:
Příspěvek developera na ČOV, není dar městu, ale ekonomická a ekologická povinnost pro developera, aby zajistil budoucím nájemníkům bytů dostupnost sítí města/resp. vlastníků sítí. Tuto investici soukromého investora budou nájemníci bytů platit v nájemném a v poplatcích a zálohových platbách. Bylo by proto vhodné, aby si vedení města také zjistilo, jakým způsobem budou tyto platby probíhat. Zřejmě bude developerem pověřená správcovská společnost.
Není mi jasné, proč by investice města na rozšíření ČOV měla být “hrazena” budoucím zápočtem pronájmů nebo prodejem 5 bytů ve prospěch města. Investice na ČOV bude jednorázová a bude předcházet dokončení všech etap bytového areálu pro seniory. Případný pronájem městských nájemních bytů v areálu Ambeat vyvolá další otázky a problémy s výběrem vhodných nájemníků. V situaci, kdy město je dlouhodobě investičně podfinancované, by developer měl uhradit dohodnutou částku městu najednou a dopředu, ještě před dokončením projektu. Předpokládám také, že vypočtenou částku příspěvku developera pro ČOV “někdo” na Radnici města ověří, zda-li není navrhovaná částka podhodnocená (a to s ohledem jak na plánovaný počet nájemních bytů v areálu, tak i zázemí projektu). A to nemluvím o zvažovaném krytém bazénu, který bude vyžadovat samostatný zdroj pitné vody včetně čističky).
S ohledem na důležitost projektu pro developera by výše sankce za každé porušení povinnosti ze smlouvy měla být vyšší (25- 30 M Kč). V této souvislosti bude také vhodné, aby město mělo k dispozici i ručitelské prohlášení “matky” skupiny Ambeat, které by ručilo za plnění všech závazků a povinností společnosti, která projekt bude realizovat, a to včetně úhrady případných sankcí.
Rozumím nespokojenosti občanů, kteří dnes bydlí u ulice Řevnická. Ti se na první veřejné prezentaci projektu v prosinci 2021 dozvěděli, že “anonymní” dopravní expert stanovil, že dnešní jednoproudová “rozbitá” silnice Řevnická se nemusí rozšiřovat, i když bude dopravní zátěž oblasti výrazně vyšší než nyní.
Za variantu řešení budoucí vyšší dopravní zátěže na této silnici lze považovat záměr města, aby investor financoval stavbu nové horizontální silnice (např. po linii dnešní spodní cesty Ve Štítku), která by propojila dopravu z města a areálu Ambeat s hlavní silnicí č. 116 (spojující Mníšek s Řevnicemi a D 4.). Silnice Řevnická nad budoucím areálem nájemních bytů je velmi úzká a klikatá a její případná rekonstrukce by byla složitější i dražší variantou, než zmiňované vybudování nové spojující silnice.
V propagačním letáku projektu i v plánovací smlouvě je v obecné rovině deklarován záměr investora, že vybudovaná občanská vybavenost pro sociální služby v areálu bude přístupná i pro obyvatele města. Co to konkrétně bude znamenat, případně za jakých podmínek bude tato péče přístupná ? Tato deklarace by se měla blíže specifikovat a upřesnit, neboť nájemníci areálu budou mít k dispozici v rámci tržního nájemného také rehabilitační a zdravotní péči.
Investor si již zakoupil pozemky a má nasmlouvané stavební dodávky. Bez dokončení všech etap projektu by nemohl efektivně využít soukromé peníze na realizaci ambiciózního projektu za 900 M. Kč.
RM při vyjednávání podmínek plánovací smlouvy má silnou vyjednávací pozici. Dohodnuté podmínky a povinnosti investora by měly být schváleny tak, aby komerční projekt byl přínosný nejenom pro budoucí nájemníky areálu, ale také i pro širší veřejnost našeho města.
Milan Bochenek
